Рефинансирование ипотеки — когда выгодно и расчёт

Рефинансирование — это новый кредит, которым закрывают старую ипотеку. Его имеет смысл считать не по разнице ставок в рекламе, а по полной экономии: новый платёж, новая переплата, расходы на сделку и срок, который остаётся до закрытия кредита.

Правило «ставка ниже на 2 п.п.» удобно для быстрой оценки, но не является гарантией выгоды. Если до конца ипотеки осталось мало времени, большая часть процентов уже могла быть выплачена. В таком случае снижение ставки иногда почти не меняет итоговую переплату. Если срок ещё длинный, даже небольшая разница может дать экономию, но её нужно сравнить с расходами.

Что ввести в калькулятор

В поле суммы кредита укажите остаток основного долга, а не первоначальную цену квартиры. Срок поставьте новый: либо такой же остаточный срок, либо срок, который предлагает банк. Ставку берите из предварительного решения банка, а не из общего рекламного диапазона.

Отдельно выпишите расходы: оценка недвижимости, страховка, регистрационные действия, справки, возможная комиссия и временный период с повышенной ставкой до регистрации залога. Если банк требует страхование жизни или титула для сниженной ставки, посчитайте сценарий со страховкой и без неё.

Как понять выгоду

Сравните три числа: старый ежемесячный платёж, новый платёж и разницу в общей переплате. Затем вычтите расходы на переход. Если экономия окупает расходы за несколько месяцев и не удлиняет кредит против вашего плана, рефинансирование можно рассматривать дальше. Если платёж стал ниже только из-за растянутого срока, переплата может вырасти.

Ипотечные сценарии

Сравните рефинансирование с исходными вариантами: обычная ипотека, семейная ипотека, IT-ипотека, ипотека с материнским капиталом и военная ипотека. В 2026 году банк может пересчитать ставку, страховку и полную стоимость кредита по своим правилам.

Когда лучше не переходить

Не спешите с рефинансированием, если старый кредит почти закрыт, новая ставка действует только при дорогой страховке или банк предлагает снизить платёж за счёт сильного увеличения срока. В таких случаях ежемесячная нагрузка выглядит мягче, но итоговая переплата может стать выше.

Проверьте ещё один вариант: оставить старую ипотеку и направлять разницу между старым и возможным новым платежом в досрочное погашение. Иногда это даёт похожую экономию без расходов на новую сделку, оценку, регистрацию залога и сбор документов.

Рассчитайте ипотеку на калькуляторе. Подробнее — в статье об ипотеке.